隨著國家調(diào)控力度持續(xù)加大，整個房地產(chǎn)市場的形勢和競爭格局發(fā)生急劇變化，房地產(chǎn)業(yè)從依靠粗放型發(fā)展模式實現(xiàn)高額利潤的黃金時代，逐漸步入競爭更加殘酷，風(fēng)險日益加劇的白銀時代，組織管理混亂，運作效率低下等問題與矛盾日益凸顯;加之客戶需求的個性化，差異化以及多樣化與需求層次的提高, 組織管理能力滯后已經(jīng)成為處于快速發(fā)展中的中國房地產(chǎn)企業(yè)所共同面臨的一個不可回避的事實，并制約著企業(yè)的長期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。如何建立一個有效的組織管理控制體系，為企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)長期持續(xù)發(fā)展，確立強有力的組織力支撐，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的核心問題。 為加強房地產(chǎn)行業(yè)的的稅務(wù)風(fēng)險管理，提升房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險管理水平，志遠星辰特地制定了一套房地產(chǎn)行業(yè)全生命周期服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。從可行性研究階段-征地階段-開發(fā)階段-銷售階段-竣工階段中的每個環(huán)節(jié)著手，層層把關(guān)，從根源上把稅務(wù)風(fēng)險降到最低。具體服務(wù)內(nèi)容如下： 

一、日常稅務(wù)顧問

1.1 日常咨詢 

1.1.1  安排地產(chǎn)業(yè)專業(yè)稅務(wù)項目經(jīng)理對企業(yè)涉稅問題進行解答，視實際需要，定期到企業(yè)實際指導(dǎo)；

1.1.2  對企業(yè)在對外付匯過程中涉及的稅款計算、納稅方式、程序提供咨詢服務(wù)；

1.1.3  配合企業(yè)協(xié)調(diào)與稅務(wù)機關(guān)的關(guān)系，包括稅務(wù)稽查協(xié)助、稅務(wù)爭議協(xié)助，提供專業(yè)的稅務(wù)支持；

1.1.4  根據(jù)企業(yè)實際情況，提示辦理有關(guān)稅收減免或退稅事項等稅收優(yōu)惠申請；

1.1.5  根據(jù)企業(yè)需求，參與重大經(jīng)濟合同審定，對公司提供的擬簽訂合同進行評審，并提供涉稅建議；

1.1.6  日常以電話、郵件、微信等形式及時對企業(yè)匯總的財稅問題答疑及涉稅建議。對企業(yè)提出的日常涉稅事項處理方法按稅法和有關(guān)會計法規(guī)對涉稅疑難問題提出書面解決方案和會計處理意見供企業(yè)決策者參考。

1.2   稅收政策支持 

1.2.1  及時提供最新稅收政策，供企業(yè)參考；

1.2.2  應(yīng)企業(yè)要求，精準(zhǔn)提供房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)單項稅收政策；

1.2.3  對特別重要政策法規(guī)，及時以短信、郵件等形式提示企業(yè)關(guān)注。  

1.3    財務(wù)健康體檢 

1.3.1   對公司的科目設(shè)置、賬表的建立、財務(wù)制度的制定給出合理的建議；

1.3.2   結(jié)合企業(yè)實際情況，制定納稅框架、進行適用稅種、稅目、稅率的認定，提供辦稅程序指南；

1.3.3  根據(jù)企業(yè)業(yè)務(wù)需要，定期由項目經(jīng)理帶隊到企業(yè)現(xiàn)場抽查或詳查審核相關(guān)涉稅資料，包括賬務(wù)憑證、原始單據(jù)，財務(wù)報表、申報涉稅資料，內(nèi)部相關(guān)票據(jù)等；

1.4  風(fēng)險提示 

1.4.1  及時向企業(yè)提供最新的稅收政策變化及地方稅務(wù)機關(guān)執(zhí)行動態(tài)，控制項目運行的稅務(wù)風(fēng)險，根據(jù)最新的政策及形勢調(diào)整項目的運行方案；  

1.4.2  及時識別財稅風(fēng)險。通過賬務(wù)審查等形式發(fā)現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險點，并在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)提供合理化的建議、協(xié)助企業(yè)控制稅務(wù)風(fēng)險；

1.5 鑒證服務(wù) 

1.5.1  企業(yè)所得稅匯算清繳審計 

1.5.2  企業(yè)其他需要出具的審計報告

1.5.3 土地增值稅清算報告

二、房地產(chǎn)業(yè)高端籌劃方案

1.土地增值稅的稅收籌劃

整個開發(fā)建設(shè)過程的稅務(wù)籌劃應(yīng)重點圍繞土地增值稅及企業(yè)所得稅展開，其中土地增值稅的籌劃重點為增加扣除項目金額。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項目包括五個部分：

①取得土地使用權(quán)所支付的金額

該部分主要是指取得土地使用權(quán)支付的地價款及按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用（主要為契稅、相關(guān)登記、過戶手續(xù)費），該部分的價款通常比較固定，但以下幾個方面仍有不少的稅籌空間：

土地出讓價格明顯偏低時的稅務(wù)籌劃

紅線外與目標(biāo)地塊相連接區(qū)域的稅務(wù)籌劃

出讓金返還的稅務(wù)籌劃

②房地產(chǎn)開發(fā)成本

籌劃空間從以下幾方面進行；　包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。

③房地產(chǎn)開發(fā)費用

稅籌重點：如果項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，并能提供金融機構(gòu)證明，那么可以選擇據(jù)實扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計利息費用較少，可以選擇按照土地使用權(quán)和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%扣除，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。在土地增值稅清算層面，充分利用金融機構(gòu)的借款利息計入財務(wù)成本，并盡早做金融機構(gòu)方向的融資安排；在所得稅匯算清繳層面，除了金融機構(gòu)的借款利息外，充分利用關(guān)聯(lián)企業(yè)或其他非金融機構(gòu)的借款利息計入財務(wù)成本。

④轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

主要指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅、城建稅、教育費附加。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其繳納的印花稅已列入管理費用，印花稅不得再單獨扣除。

⑤其他扣除項目

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按《土地增值稅實施細則》第七條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%扣除。

需要特別說明的是，以上所說的增加扣除項目的金額需把握三個原則，一是成本增加應(yīng)在合理范圍，增加太大，超過合理區(qū)間，稅務(wù)機關(guān)不會不知道；二是成本增加可以以合法合理的方向為原則，以更合理的理由增加，如精裝房，景觀園林等；三是成本增加應(yīng)配合做好合理的證據(jù)鏈，如合同、資金流水、發(fā)票等。

2.所得稅的稅收籌劃

①銷售精裝房：考慮銷售精裝房可以避開備案價格限制的問題，建議簽訂兩份合同，開發(fā)主體與買房者簽訂毛坯房合同，由開發(fā)主體設(shè)立的裝飾公司（注：要關(guān)注關(guān)聯(lián)與控制的關(guān)系）與買房者簽訂裝修合同，主要是為了讓開發(fā)主體減少收入，將開發(fā)主體的一部分利潤轉(zhuǎn)移到裝飾公司中去，而裝飾公司可以采用定額征收企業(yè)所得稅的辦法，達到節(jié)稅目的。

②代收代繳費用：將除去公共維修基金外其他的代收代繳費用（暖氣開口費、閉路電視費、代辦房產(chǎn)證費、代理公證費）的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)到物業(yè)公司，否則開發(fā)主體的這些業(yè)務(wù)收入不但應(yīng)繳納增值稅，預(yù)繳土地增值稅，還要納入企業(yè)所得稅計算基數(shù)。

③充分利用分期收款合同：采用分期收款方式銷售房屋，按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)；付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

3.增值稅的稅收籌劃

受營改增影響，增值稅的籌劃空間非常有限。盡管如此，開發(fā)商仍可以視具體的項目情況選擇工程承包方式，包括包工包料、甲供材、乙供甲控、清包工等。